⠀
Vì sao giá nhà liên tục leo thang bấp chấp tác động từ dịch bệnh?
Giá nhà liên tục leo thang, tăng phi mã, nhưng thanh khoản lại không có.
Theo Báo cáo thị trường nhà chung cư cuối năm 2021, nguồn cung căn hộ tại TP HCM tăng trở lại, giá bán leo thang trong các tháng 10, 11 và 12. Trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm 2021, bình quân giá bán căn hộ tại TP HCM tăng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở phía Bắc, ba tháng cuối năm thị trường Hà Nội ghi nhận giá bán chung cư tăng 5-10% so với cùng kỳ. Ở khu vực miền Trung, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng khởi động từ quý IV/2021, ghi nhận giá chào bán căn hộ tăng 5% so với cùng kỳ.
Chứng kiến đà tăng giá của bất động sản, hẳn nhiều người sẽ cho rằng, chu kỳ tăng giá mới sắp bắt đầu khi kinh tế dần phục hồi. Tuy nhiên, cá nhân tôi không nghĩ như vậy. Nếu để ý kỹ, có thể thấy một sự bất hợp lý ở đây, đó là giá bất động sản ở Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với ở một quốc gia phát triển hơn là Australia, trong khi mức sống và chất lượng sống ở ta thua xa. Điều đó phản ánh rằng giá nhà đất ở trong nước đang bị đẩy cao quá mức đến vô lý.
Mặt khác, để đánh giá thị trường, bên cạnh việc tăng giá nguồn cung, chúng ta cũng phải quan tâm đến tính thanh khoản. Có thể nói, sức mua của thị trường suốt năm qua là rất kém. Dịch ảnh hưởng nặng nề, thu nhập của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nên đa số người dân trong vòng một vài năm tới cũng sẽ phải hoãn kế hoạch mua nhà. Trong khi đó, giá nhà liên tục leo thang, người muốn mua nhà sẽ buộc phải vay thêm mới đủ, như vậy chẳng khác nào lỗ chồng lỗ. Do đó, sẽ rất ít người vay mua nhà trong thời điểm này.
Theo dõi tình hình mua bán và cho thuê nhà đất trong một khoảng thời gian khá dài, tôi thấy thị trường bất động sản đã đóng băng một phần lớn. Rất nhiều dự án thậm chí đã phải chuyển từ bán sang cho thuê với giá thấp hơn lãi suất ngân hàng nhưng cũng rất khó tìm được người thuê. Rõ ràng, thị trường căn hộ cho thuê chưa bao giờ thiếu, mà còn ngày một chật chội, ngay cả trước, trong, và sau dịch. Chính sự cạnh tranh gay gắt ấy, trong bối cảnh cung thừa, cầu thiếu, sẽ khiến bong bóng bất động sản ngày càng phình to hơn.
Người ta chỉ thấy giá nhà lên chứ không thấy được rằng để bán một căn nhà lúc này cực và lâu thế nào với cái giá đó. Giá sơ cấp tăng đơn giản là do chủ đầu tư chủ động tăng giá, để vay được thêm tiền hoặc có cơ sở để ngân hàng giãn, cơ cấu nợ. Thực tế, dịch bệnh kéo dài khiến nhiều công ty bất động sản giảm doanh số tới 50-70%, trong khi vẫn phải trả rất nhiều loại chi phí, nếu không được ngân hàng giải ngân thêm, có dòng tiền để duy trì hoạt động, thì họ sớm “vỡ trận”. Điều đó buộc các chủ đầu tư phải tìm cách nâng giá bán ảo.
Tôi dự đoán, chỉ một vài năm nữa, khi các chủ đầu tư không chịu được lãi ngân hàng, thị trường bất động sản sẽ rơi vào khủng hoảng vì bong bóng vỡ. Họ sẽ phải cắt lỗ để tránh phá sản như đợt khủng hoảng năm 2012-2013. Năm nay, tình hình cũng không mấy khả quan khi kinh tế không tăng trưởng, nhiều ngành nghề tăng trưởng âm. Trong khi đó, bất động sản thực tế là một sản phẩm buôn bán, liên tục vào có chi phí duy trì, không nhiều chủ đầu tư chờ được 2-3 năm nữa để thị trường phục hồi. Nếu ai không nhanh tay giảm giá bán, mà cứ thổi phồng bong bóng bất động sản, ngày “vỡ trận” sẽ không còn xa.
Theo THÀNH NAM / VNEXPRESS
