⠀
Một góc nhìn về những hệ lụy xã hội khi giá đất tăng liên tục
Nhiều người tưởng giá bất động sản tăng cao ở tỉnh sẽ làm người dân địa phương gốc hưởng lợi. Thực tế chỉ đúng một phần.
Tác giả: Lê Quốc Kiên, doanh nhân.
Dưới ảnh hưởng lạm phát, không những giá đất tăng mà chi phí xây nhà cũng tăng. Trong khi đó, thu nhập của đa số người sản xuất kinh doanh và người đi làm không những không tăng, mà còn sụt giảm trong thời gian dịch bệnh vừa qua.
Điều này làm nản lòng những người sản xuất kinh doanh. Họ sẽ có khuynh hướng thay vì tập trung đầu tư vào sản xuất kinh doanh – mảng gặp rất nhiều khó khăn trong ba năm vừa qua, dành ra kha khá nguồn vốn kinh doanh đầu tư vào bất động sản.
Giá bất động sản sản tăng cao cũng làm tạo nên tâm lý sợ bị bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của những người làm công ăn lương ở các ngành nghề khác. Họ sẽ có khuynh hướng bỏ việc, hoặc lơ là công việc, để dồn thời gian tâm trí vào nhà đất.
Đối với bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực
Giá nhà ngày càng tăng, trong khi thu nhập giậm chân tại chỗ, thậm chí giảm, làm người có nhu cầu mua ở thực ngày càng khó mua được nhà.
Do hướng đến nhu cầu mua ở thực, ngân hàng vẫn hỗ trợ khoản vay cho phân khúc bất động sản này, nhưng định giá thận trọng lại, thấp hơn 15% – 20% so với giá thị trường. Ví dụ, gần như một năm vừa qua, nhà phố trung tâm khi định giá lại tăng không quá 5%, trong khi thực tế thị trường giao dịch tăng 15%. Bên cạnh đó, họ cũng kiểm soát chặt hơn nguồn thu nhập trả nợ của người đi vay, và tính tăng thêm khoản dự phòng bên cạnh ảnh khoản phải trả nợ và chi phí sinh hoạt.
Đối với bất động sản có “pháp lý yếu”
Bất động sản nghỉ dưỡng – du lịch tự bản thân đã “yếu” sẵn vì pháp lý và các scandal về cam kết lợi nhuận cho thuê, nay càng “yếu” hơn do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh và chi phí xây dựng tăng cao.
Đặc biệt, với những thông tin mới nhất về việc thanh kiểm tra trái phiếu huy động doanh nghiệp, việc siết tín dụng của ngân hàng đối với loại hình bất động sản này sẽ làm gia tăng nguy cơ rất cao về việc các dự án khó có thể về đích.
Đối với bất động sản có tính đầu cơ cao hơn nhu cầu sử dụng thật
Giá đất vùng ven và tỉnh tăng nhiều hơn nhà phố ở trung tâm, nhưng ngược lại để không nhiều, không khai thác. Trừ một số thời điểm và một số khu vực có sóng đột biến, thanh khoản của phân khúc này chậm hơn nhiều nhóm bất động sản hướng đến nhu cầu sử dụng thật, đặc biệt với các nhà đầu tư F1, F2 – những người mua lẻ lại từ các miếng đất to được phân nhỏ.
Nhiều người tưởng giá bất động sản tăng cao ở tỉnh sẽ làm người dân địa phương gốc hưởng lợi. Thực tế chỉ đúng một phần, đó là việc mảnh đất của họ có thanh khoản, nhưng họ cũng chỉ hưởng được 10%-15% của chuỗi tăng giá.
Ví dụ khi giá bất động sản tăng từ hai tỷ đến bảy tỷ trong hai năm, thực tế người dân địa phương chỉ bán được giá 2,5 tỷ (chiếm 500 triệu đồng /5 tỷ phần tăng giá). Còn khoảng cách từ 2,5 tỷ đến bảy tỷ là do dân đầu tư mua đi bán lại lẫn nhau qua 3-4 lượt, nhưng đa số là sự hiểu nhầm về chênh lệch giữa “giá đất gốc mảnh to” của dân địa phương với “giá đất thành phẩm miếng nhỏ” được phân lô lại.
Chẳng hạn, người phân lô mua của dân địa phương 2,5 tỷ mỗi ha, sau khi làm pháp lý hạ tầng (có thể mất thêm diện tích đất cho hạ tầng, tiện ích), cộng với chi phí bán hàng ôm hàng, thì giá vốn tăng lên thành 4 tỷ đồng một ha. Lúc này, họ bán ra giá bán lẻ của đất nhỏ đã được phân 600-700 triệu đồng/1000m2, doanh thu đạt 6-7 tỷ/ha.
Doanh thu 6-7 tỷ của “Tổng các miếng đất thành phẩm nhỏ” không đồng nghĩa với việc “Giá đất gốc mảnh to” của dân địa phương cũng đã tăng lên 6-7 tỷ, điều mà các bạn môi giới hay quảng cáo cho người mua là x3 x3,5 trong 1-2 năm.
Nhiều người dân địa phương cũng không hiểu việc này, lấy luôn đơn giá bán lẻ phân lô 600-700 triệu đồng trên 1000 m2 áp vô đơn giá đất nguyên liệu vài hecta của mình nên không có thanh khoản.
(Ví dụ dễ hiểu là người bán phở mua nguyên vật liệu đầu vào: thịt bò, xương, bánh phở… chỉ 20.000 đồng một tô, nhưng bán ra với giá 60.000 đồng một tô. Điều này không có nghĩa là người bán phở đã lời 40.000 đồng một tô, hoặc giá nguyên vật liệu đầu vào đã tăng thành 60.000 đồng, vì còn nhiều chi phí khác như mặt bằng, khấu hao, hao hụt nguyên liệu, nhân viên… và lợi nhuận.)
Người nông dân cả đời chỉ biết làm nông vất vả, tự nhiên có cục tiền rơi vô đầu sẽ dễ dẫn đến nhiều thói hư tật xấu cho bản thân và con cái họ. Và cũng chính họ, sau khi bán đi mảnh đất một thời gian và đã tiêu xài kha khá tiền (xây nhà, mua sắm, hưởng thụ), không biết làm nghề gì khác để có tiền, lại tìm mua mảnh đất khác để canh tác kiếm thu nhập.
Lúc này, miếng đất có chất lượng tương đương miếng đã bán (vị trí, diện tích) thì giá cũng tăng gấp đôi, bắt buộc phải đi những vùng xa hơn hoặc chấp nhận mua những miếng đất có diện tích nhỏ hơn so với ban đầu.
Theo VNEXPRESS
