Kinh nghiệm của một số nước trong phòng ngừa và giải quyết xung đột về đất đai

Trên thế giới và một số quốc gia trong khu vực đã xử lý tốt vấn đề xung đột về đất đai, không chỉ hạn chế được những xung đột xã hội về đất đai mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định xã hội, tập trung sức người, sức của cho việc đẩy nhanh phát triển kinh tế – xã hội. Kinh nghiệm của các nước sẽ giúp chúng ta nhận thức rõ hơn những ưu điểm và hạn chế của mình và trên cơ sở đó, gợi mở những giải pháp để hạn chế và giải tỏa xung đột một cách hiệu quả hơn.

Nguồn: Tạp chí Lý luận chính trị số 8-2014. Bài viết dựa trên kết quả của đề tài nghiên cứu khoa học do NAFOSTE tài trợ.

Tác giả: GS-TS Trần Phúc Thăng, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh & ThS Phạm Thị Thắng, Đại học Kỹ thuật y tế Hải Dương.

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội ở bất kỳ thời đại nào và ở bất cứ quốc gia nào. Việc giữ gìn, bảo vệ lãnh thổ quốc gia luôn là nhiệm vụ thiêng liêng của cả cộng đồng cũng như của từng người dân trong cộng đồng. Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính vì vậy, hiện nay, nhân loại đã bước sang thiên niên kỷ thứ ba, nhưng ở trên phạm vi quốc tế, nhiều tranh chấp, xung đột về biên giới, biển, thềm lục địa, các hòn đảo vẫn đang diễn ra ngày càng khốc liệt. Trong từng quốc gia, những tranh chấp về đất đai vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, ở những mức độ khác nhau. Đặc biệt, ở các quốc gia đang phát triển, nhu cầu sử dụng đất vào việc xây dựng các cơ sở công nghiệp, thương mại, du lịch, văn hóa, giao thông,… tăng nhanh với tốc độ chưa từng có.Điều này đã làm cho một phần đáng kể đất đai bị chuyển đổi từ đất ở, đất canh tác, đất tư nhân sang các loại đất sử dụng khác với chủ sở hữu hoặc sử dụng khác, tạo nên những sự đảo lộn của cuộc sống không ít hộ dân cư. Đồng thời, những tác động tiêu cực khác trong quá trình thu hồi đất, sử dụng đất, quản lý đất… đã làm cho nhiều mâu thuẫn xã hội, xung đột xã hội nảy sinh.

Ở Việt Nam, trong lịch sử cũng như hiện tại vấn đề đất đai luôn nổi cộm. Những mâu thuẫn, những tranh chấp, xung đột về đất đai diễn ra khá phức tạp. Số vụ khiếu nại, tố cáo liên quan tới vấn đề đất đai chiếm tỷ lệ cao trong các loại khiếu kiện. Điều này cho thấy những hạn chế của nước ta trong việc quản lý đất đai.

Trên thế giới và một số quốc gia trong khu vực đã xử lý tốt vấn đề này, không chỉ hạn chế được những xung đột xã hội về đất đai mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định xã hội, tập trung sức người, sức của cho việc đẩy nhanh phát triển kinh tế – xã hội. Kinh nghiệm của các nước sẽ giúp chúng ta nhận thức rõ hơn những ưu điểm và hạn chế của mình và trên cơ sở đó, gợi mở những giải pháp để hạn chế và giải tỏa xung đột một cách hiệu quả hơn.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Hiện nay, Hàn Quốc có nền kinh tế lớn đứng thứ 4 ở châu Á và thứ 15 trên thế giới. Cách đây hơn 5 thập niên, tình hình Hàn Quốc có những vấn đề tương tự như Việt Nam hiện nay, đặc biệt là vấn đề đất đai. Trong các thập niên 60 – 90 của thế kỷ 20, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ, diện tích lớn đất đai phải chuyển đổi để xây dựng hạ tầng hoặc phát triển kinh tế, làm cho giá đất ở đô thị tăng nhanh. Lợi dụng tình hình này, các hoạt động đầu cơ đất đai đã diễn ra trên phạm vi lớn. Đầu cơ đất đai đã gia tăng đến mức trở thành vấn đề chính trị – xã hội quan trọng, tạo nên tâm trạng bất an trong nhân dân. Những người có thu nhập thấp, không có hy vọng sở hữu một căn hộ hoặc một lô đất nhỏ để làm nhà ở. Điều đó gây nên cả những bức xúc, những bất bình trước những bất công của xã hội. Quần chúng nông dân ở vùng ven đô bị mất nhiều đất canh tác hoặc đất ở, nhưng giá cả đền bù lại không thỏa đáng, họ gặp khó khăn trong cuộc sống, đặc biệt là rất nhiều người không thể có đủ những điều kiện để tái tạo cuộc sống sau khi đất đai đã bị thu hồi… Thực tế này đã trở thành nguồn gốc sâu xa của các cuộc xung đột xã hội.

Khi nhận thức được nguy cơ đó, để tránh tình trạng xung đột xã hội có thể xảy ra, Chính phủ Hàn Quốc đã có những giải pháp kịp thời để khắc phục. Trong suốt hai thập kỷ (từ 1960 – 1980), Chính phủ đã ban hành nhiều sắc lệnh đất đai, đặc biệt, ban hành các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, đến hệ thống ấn định giá đất chuẩn và giá đất đền bù. Tuy nhiên, những sắc lệnh và những quy định của Chính phủ Hàn Quốc nói trên chỉ có hiệu quả trong một thời gian ngắn và sau đó nó mất dần hiệu quả.

Đến đầu năm 1987, tình trạng phân hóa giàu – nghèo, sự tích tụ các mâu thuẫn xã hội trở thành những vấn đề xã hội nổi cộm, nghiêm trọng. Chính phủ Hàn Quốc đã nhận thấy, tình trạng này không chỉ gây trở ngại cho sự phát triển kinh tế mà còn có thể phá vỡ cả cơ cấu chính trị, xã hội của quốc gia. Vì vậy, đã có nhiều công trình nghiên cứu tập trung vào việc tìm ra các giải pháp khắc phục nguy cơ nói trên. Từ kết quả của nhiều công trình nghiên cứu ấy, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng một hệ thống các chính sách, những quy định hướng vào những mục tiêu chủ yếu là chống đầu cơ đất đai và giải quyết một cách thỏa đáng lợi ích của những hộ dân có đất đai bị thu hồi, giải tỏa. Những chính sách mới được ban hành năm 1989 là:

– Để đảm bảo cho việc xác định giá đất có được tính khách quan, tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ được hợp nhất lại thành một hệ thống duy nhất. Hệ thống giá mới này phản ánh đúng giá trên thị trường của đất được chuyển đổi (thu hồi, giải tỏa) và là cơ sở để tính thuế đất.

– Để giúp cho các cơ quan quản lý kiểm soát được tổng diện tích đất của từng chủ sở hữu đồng thời cũng để có thể xác định thuế lũy tiến đối với những diện tích đất đầu cơ, thuế đất được đánh trên tổng diện tích của tất cả các lô đất thuộc một chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Cùng với quy định này còn có đạo luật quy định rõ giới hạn việc sở hữu đất. Theo đạo luật này, mỗi chủ thể sở hữu đất (hộ gia đình hay công ty) không được sở hữu một diện tích đất vượt quá 200 py-ôm (660m2). Phần đất sở hữu vượt quá giới hạn này sẽ bị đánh thuế rất cao hoặc được đề nghị bán cho chủ khác.

– Để đảm bảo những lợi ích chính đáng của các hộ dân có đất đai bị thu hồi, giải tỏa, chính phủ quy định:

Việc định giá bồi thường là do các chuyên gia đảm nhiệm. Việc định mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các định giá.

Hình thức bồi thường chung là bằng tiền mặt. Tuy nhiên, các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, như đất đai hoặc nhà ở xã hội. Đối với đất nông nghiệp, khoản bồi thường được tính trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp và được tính toán đầy đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi việc sản xuất của mình.

Mức bồi thường: Việc bồi thường đất ở tính theo giá thị trường. Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường. Các công trình xây dựng không phép từ ngày công bố được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng. Chính quyền thành lập Ủy ban công dân (RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, giá cả bồi thường và các giải pháp khôi phục đời sống. Thông qua RC, người dân có quyền yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án.

Các chính sách trên đây của Chính phủ Hàn Quốc là toàn diện, đồng thời cũng tập trung vào những vấn đề bức xúc nhất của xã hội, đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước, nguyện vọng của người dân và tạo ra niềm tin của nhân dân vào nhà nước.

Kinh nghiệm của Thái Lan

Thái Lan là một quốc gia quân chủ lập hiến. Kinh tế Thái Lan phát triển nhanh từ 1985 đến 1995. Đất đai ở Thái Lan được chia làm 4 loại chính: Loại thứ nhất là đất rừng chiếm 50,6%; Loại thứ hai là đất đai nhà nước hay bất động sản của Chính phủ kể cả đất trường học và Chính phủ cũng sẵn sàng cho thuê loại đất này; Loại thứ 3, đất đai của cơ quan hành chính và các xí nghiệp nhà nước do các cơ quan của Chính phủ quản lý bao gồm cả đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức tôn giáo sử dụng; Loại thứ 4, đất công cộng.

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước châu Á khác, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù. Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đền bù với mức cao hơn giá thị trường.

Kinh nghiệm của Singapore

Singapore là một quốc đảo, diện tích nhỏ hẹp và hầu như không có tài nguyên, nguyên liệu, lương thực, thực phẩm, đều phải nhập nhưng lại có nền kinh tế phát triển, được coi là nước đi đầu trong việc chuyển đổi sang nền kinh tế tri thức. Do diện tích có hạn nên đất đai hầu hết do Nhà nước quản lý. Chính phủSingapore xây dựng cả một chiến lược sử dụng đất đai. Sau khi có quy hoạch tổng thể, Chính phủ chuyển bản quy hoạch đó lên mạng và trưng bày tại phòng trưng bày của cơ quan chính phủ, mọi người dân có thể xem và có ý kiến. Trên cơ sở ý kiến của nhân dân, Chính phủ xem xét và đưa ra quyết định.

Những năm đầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc đền bù, giải toả đất đai được thực hiện theo Pháp lệnh về trưng dụng đất đai. Tuy nhiên, để bảo đảm được lợi ích của người dân, Singapore có hàng loạt các quy định cụ thể như việc giải toả thu hồi đất do Nhà nước thực hiện và được áp dụng các hình thức chủ yếu: giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc. Nhà nước đền bù theo giá quy định thường thấp hơn giá thị trường nhưng bù lại, người dân có đất bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Nhà nước. Singapore không có chế độ bồi thường lại bằng đất, nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu tư cơ sở hạ tầng theo hướng văn minh và hiện đại.Các giải pháp hỗ trợ về vốn, cho Ủy ban phát triển nhà ở và người mua nhà lần đầu tiên vay với lãi suất ưu đãi cũng được thực hiện đồng bộ ngay trong quá trình thực hiện Pháp lệnh. Những năm sau đó, do giá nhà đất bị đẩy lên cao, để người dân mất đất không bị thiệt và để tránh những xung đột do việc thu hồi đất đai, Chính phủ đã tính toán lại giá cả đền bù cho tương đương giá thị trường. Giá này do các công ty định giá xác định, trường hợp không thoả thuận được thì toà án xử lý. Ngoài ra, còn có hình thức Nhà nước thoả thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường, hoặc thực hiện đền bù bổ sung không chính thức đối với những giá trị khác chưa được tính toán để thực hiện các dự án theo quy hoạch.

Là đất nước có diện tích đất đai hạn hẹp nên chương trình phát triển nhà ở công cộng, nhà ở xã hội được xem là giải pháp trọng yếu. Ngay từ những năm 60 thế kỷ 20, Singapore đã thành lập Ủy ban phát triển nhà, có nhiệm vụ quy hoạch và phát triển những thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân. Đến năm 1964, Singapore bắt đầu thực hiện chính sách “người người có nhà ở”. Từ năm 1968, khi đời sống của người dân đã được nâng lên, một chủ trương mới được thực hiện, đó là việc thực hiện chế độ “để dành tiền mua nhà”. Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ khép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước đứng ra quản lý, Chính phủ tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu nhà. Trước 1960, Singapore còn ở trình độ kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu nhà ở chật chội, xuống cấp và mất vệ sinh, có tới 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và 1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố. Nhưng đến nay, Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80% đang ở nhà giá thấp). Đó là một thành công lớn của Singapore.

Do sự nỗ lực của Chính phủ với những chính sách hợp lý và đồng bộ nên chỉ trong 30 năm, đến năm 1996, Singapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5 nghìn ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở công cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát triển nhà và 87% dân số Singapore đã được bảo đảm về nhà ở, tương đương trên 650 nghìn căn hộ chung cư.

Kinh nghiệm của Malaysia

Malaysia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang, năm 1957 Malaysia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình 6,5% trong gần 50 năm. Ngày nay, Malaysia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới.

Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malaysia gắn liền với tính chất đặc thù của thể chế một nhà nước liên bang. Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm soát của chính quyền Trung ương nhưng việc trao quyền sử dụng đất và khai thác sử dụng đất chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địa phương. Việc quản lý đất đai thể hiện ở Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật 172) và các bang đều phải tuân thủ luật này. Theo Luật 172, các bang đều thành lập Uỷ ban quy hoạch bangđể giúp chính quyền bang trong các việc liên quan tới vấn đề sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai trên địa bàn của bang. Tất cả các cơ quan thuộc bang đều phải thực hiện các quyết định của Uỷ ban này. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172 được xây dựng công khai để lấy các ý kiến của các cơ quan, tổ chức và nhân dân trong quá trình hoàn chỉnh. Sau khi được Uỷ ban quy hoạch bang phê duyệt, sơ đồ quy hoạch sẽ được đăng báo công khai và mọi công trình xây dựng phát triển đều phải tuân theo sơ đồ quy hoạch.

Chính quyền các địa phương có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ quy hoạch của các khu vực trong phạm vi có khả năng phát triển với nhiệm vụ quan trọng là phải chỉ ra về khả năng có thể hoặc không thể xây dựng những công trình mới trên phạm vi lãnh thổ của mình và tính đền bù cho những người dân bị thu hồi đất.

Malaysia bảo hộ quyền sử dụng đất và kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất và những điều kiện đánh thuế đất theo mục đích sử dụng. Thuế đất ở Malaysia được quy định cụ thể: thuế đánh vào bất động sản do chính quyền địa phương thu; thuế đánh vào lãi của bất động sản và những thuế khác do chính quyền bang thu; thuế hàng năm do chính quyền nhà nước thu và những khoản tiền lãi khi chuyển nhượng đất; chính quyền địa phương thu “thuế phát triển” vào các phần đất có giá trị tăng lên nhờ kết quả của quy hoạch phát triển; thu thuế phần lãi có được do những đầu tư trên đất tạo ra, tỷ lệ thu của loại thuế này là 5% – 50% lợi tức phụ thuộc vào thời gian từ khi mua đến khi bán đất.

Như vậy, trong quá trình phát triển, quốc gia nào cũng gặp phải những vấn đề phức tạp về đất đai và việc giải quyết vấn đề này vừa đa dạng lại vừa có những điểm chung mà chúng ta có thể tham khảo.

– Vấn đề đất đai là vấn đề cơ bản và hệ trọng trong quá trình phát triển, đặc biệt là trong thời kỳ công nghiệp hóa, đô thị hóa. Vì vậy, các hình thức sở hữu về đất đai ở các quốc gia dù rất đa dạng, song đều phải đặt dưới sự quản lý và điều phối thống nhất của nhà nước, nhà nước phải là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai để đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và đảm bảo cuộc sống của người dân.

– Công cụ quản lý cơ bản của nhà nước là các văn bản pháp lý bao gồm: các bộ luật, quy hoạch phát triển của quốc gia, các chính sách về thuế, các nguyên tắc cơ bản của việc xác định giá đền bù cho các hộ dân có phần đất bị thu hồi, giải tỏa… Các văn bản này phải đồng bộ, thống nhất và được thực hiện nghiêm túc từ trung ương đến địa phương và đến từng người dân.

– Cơ sở để xây dựng các văn bản pháp lý, các quy hoạch phát triển là bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích chính đáng của dân cư, những người sở hữu và sử dụng đất; kết quả khảo sát, nghiên cứu khoa học; ý kiến tham gia của mọi người dân… Vì vậy, các văn bản này phải được xây dựng theo những quy trình xác định và đặc biệt phải được xây dựng công khai, minh bạch.

– Trong quá trình đô thị hóa, giá cả đất đai có thể tăng lên một cách bất thường, những người có tiền có thể thao túng thị trường đất, các văn bản pháp lý của nhà nước phải tập trung vào những vấn đề cốt yếu nhất như chống đầu cơ đất đai, tránh sự thiếu khách quan và gây thiệt thòi cho người dân có đất bị thu hồi, giải tỏa. Những chính sách rất tích cực của Hàn Quốc, chính sách đánh thuế lợi tức vào bất động sản của Malaysia… là bài học quý về vấn đề này.

– Mọi văn bản của nhà nước dù được xây dựng công phu đến mấy, cũng không thể dự báo, tính toán được toàn bộ những biến đổi của thực tiễn, vì vậy phải luôn có sự điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp. Vì vậy, giá đền bù đất đai bị thu hồi, giải tỏa của Hàn quốc, Thái Lan, Singapore đều khá linh hoạt. Chính điều này đã không tạo nên những bức xúc trong nhân dân và hạn chế, thậm chí khắc phục được các hiện tượng xung đột về đất đai.

Thực tế Việt Nam đã trải qua những “cơn sốt” về đất đai và hiện nay thị trường bất động sản chưa hồi phục. Thực tế đặt ra yêu cầu nghiên cứu một cách nghiêm túc, tìm ra được những giải pháp phù hợp với đất nước, khắc phục những hiện tượng tiêu cực về đất đai, tạo được sự đồng thuận xã hội, đưa đất nước vượt qua những khó khăn thách thức, phát triển nhanh và vững chắc.

Theo TẠP CHÍ LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

Tags: , ,