⠀
Giải cứu bất động sản Việt Nam: Kịch bản nào khả dĩ nhất?
Một người bà con gần đây nhờ tôi chia sẻ thông tin để tìm đường xuất ngoại lao động. Anh vừa mất việc trong ngành xây dựng, dắt dây từ khó khăn của bất động sản.
Tác giả: Huỳnh Thế Du, Tiến sĩ, giảng viên Chính sách công tại Đại học Fulbright Việt Nam.
Bất động sản trong những ngày này ở Việt Nam đang là một bức tranh ảm đạm. Nếu những khó khăn hiện nay không được giải quyết, nhiều người sẽ mất việc và phải tính kế khác để mưu sinh như người bà con của tôi.
Quan điểm dễ gặp ở nhiều người, từ chuyên gia cho đến dân thường, rằng các doanh nghiệp phải bán bớt tài sản để tháo gỡ, nhà nước nên để thị trường tự điều chỉnh… có những lý lẽ nhất định. Tuy nhiên, bất động sản có vai trò quá quan trọng trong nền kinh tế và sẽ tác động tiêu cực cho cả xã hội nếu để mặc nó “đóng băng”.
Bất động sản mà công chúng hay nhắc đến chỉ là phần lõi của một hệ sinh thái quy mô hơn rất nhiều. Phần lõi này là một chu trình năm bước gắn với từng công trình gồm: phát triển quỹ đất, xây dựng, vận hành, cải tạo – nâng cấp, và tái phát triển. Các nhà phát triển bất động sản và các đơn vị vận hành là nhóm doanh nghiệp trực tiếp thực hiện năm bước này. Chuyện “con sâu làm rầu nồi canh” trong thị trường bất động sản thường xảy ra ở giai đoạn phát triển quỹ đất gắn với các dự án vẽ trên giấy của số ít những người làm ăn không chân chính. Trong khi mối quan tâm của cả xã hội là làm sao để cả năm bước vận hành trơn tru, đáp ứng nhu cầu chung.
Nhóm quan trọng tiếp theo, liên quan trực tiếp đến việc xây dựng và vận hành các công trình gồm: tư vấn (quy hoạch, thiết kế, giám sát, kiểm định), vật liệu và thiết bị, xây dựng và phát triển hạ tầng, quản lý và vận hành, các tiện ích bên trong các công trình (điện, nước, viễn thông…), và các tiện ích bên ngoài (đường sá, công viên, cây xanh).
Tài chính ngân hàng cùng với nghiên cứu thị trường, tư vấn pháp lý, tiếp thị và truyền thông, bán hàng môi giới và hậu cần thuộc nhóm dịch vụ trong hệ sinh thái bất động sản. Nhóm cuối cùng gồm: các tổ chức liên kết (hiệp hội và các mạng lưới); giáo dục – đào tạo và khoa học – công nghệ; và các cơ quan công quyền.
Rất nhiều hoạt động kinh tế xã hội liên quan đến các cấu phần nêu trên. Ở các nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, nhà ở có thể đóng góp lên đến 18,5% GDP. Hơn thế, nếu ước tính cả khu vực phi chính thức thì đóng góp vào GDP của nhà ở có thể đến ⅓ nền kinh tế.
Ở Mỹ, chi tiêu về nhà ở năm 2020 chiếm 17,5% GDP và chi tiêu cho xây dựng bằng 18% GDP; hỗ trợ 28,5 triệu việc làm (tương đương 18% tổng số việc làm). Ở châu Âu, đầu tư xây dựng cũng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia.
Cận cảnh và gần gũi nhất với Việt Nam là Trung Quốc. Hệ sinh thái bất động sản đóng góp hơn ¼ GDP nước này. Nó là một động cơ tạo ra tăng trưởng thần kỳ trong hơn bốn thập niên của Trung Quốc. Tuy nhiên, khủng hoảng bất động sản đang làm điêu đứng nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này. Cú vấp với chính sách ba lằn ranh đỏ (thắt chặt quá mức và quá đột ngột việc vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản) đã gây ra cuộc khủng hoảng tồi tệ với rất nhiều hệ lụy. Các chính sách sửa sai gần đây vẫn chưa mang lại hiệu quả và nhiều phân tích cho rằng, rất khó để Trung Quốc có thể trở lại quỹ đạo ngày xưa.
Ở Việt Nam, theo một nghiên cứu gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngành bất động sản đóng góp khoảng 13,6% GDP. Tuy nhiên, tính toán tổng hợp và đối chiếu với các nền kinh tế khác thì hệ sinh thái bất động sản Việt nam có thể đóng góp cao hơn đáng kể con số ước tính nêu trên.
Số liệu vào năm 2021 cho thấy, số việc làm trong ngành xây dựng và bất động sản ở Việt Nam gần 5 triệu người, chiếm gần 10% tổng số việc làm. Nếu tính cả các ngành khác trong hệ sinh thái nêu trên thì con số còn lớn hơn nhiều.
Thách thức về thanh khoản đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay nằm ở 419.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp do kênh huy động này đã đóng băng. Cứ mỗi khoản trái phiếu đến hạn là các doanh nghiệp bất động sản lại hụt thanh khoản vì không thể quay vòng bằng cách huy động khoản trái phiếu mới. Cần phải có nguồn vốn huy động được từ các kênh khác bù đắp vào để tránh tình trạng vỡ nợ hàng loạt của các doanh nghiệp.
Khả năng khơi thông kênh trái phiếu hay cổ phiếu là rất khó và việc thanh lý hay bán bớt các tài sản trong bối cảnh thị trường hiện tại cũng không phải chuyện dễ. Người có tiền sẽ chờ đến khi tình hình khó khăn hơn (thậm chí là sụp đổ) để mua được giá hời hơn chứ chưa muốn “xuống tay” bây giờ. Sự sụp đổ của ngành bất động sản, nếu không may xảy ra, sẽ khiến cả nền kinh tế phải gánh hậu quả.
Do vậy, kịch bản khả dĩ nhất là làm sao để tín dụng ngân hàng có thể trám vào khoảng trống mà trái phiếu đang gây ra.
Theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản là 2,5 triệu tỷ đồng, tương đương 21,2% tổng dư nợ cho vay của toàn hệ thống và bằng hơn 27% GDP năm 2022. Thoạt nhìn có vẻ cao, nhưng bóc tách ra sẽ thấy một bức tranh thực tế hơn.
Trong khoản tín dụng nêu trên, tín dụng tiêu dùng đối với các cá nhân mua nhà chiếm 68% hay gần 1,8 triệu tỷ đồng và phần tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản mà các doanh nghiệp vay là khoảng 800 nghìn tỷ đồng, tương đương hơn 8% GDP và chưa tới 7% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.
Nhiều doanh nghiệp trong một hệ sinh thái rộng lớn, chứ không riêng các nhà phát triển, điêu đứng; nhiều người mất việc và hệ thống tài chính đứng trước các rủi ro rất lớn. Đây là lý do mà hôm nay, Thủ tướng phải chủ trì một hội nghị tháo gỡ khó khăn cho bất động sản.
Với thực tế đang xảy ra, tôi hy vọng hội nghị tập trung vào hai nhóm giải pháp. Nhóm giải pháp thứ nhất nhằm ngăn chặn các doanh nghiệp bất động sản đổ vỡ hàng loạt. Nhóm thứ hai, về dài hạn, cần tìm cách tái cơ cấu để hoạt động bất động sản lành mạnh hơn, phát huy đúng vai trò cho sự phát triển của xã hội.
Bất cứ ý kiến nào mang tính xây dựng, đóng góp cho thị trường bất động sản đều đáng được lắng nghe và chia sẻ. Đây là lúc cần sự chung tay, đồng thuận để giải quyết khó khăn lớn của cả nền kinh tế, thay vì chia rẽ bởi những thành kiến với thị trường bất động sản.
Theo VNEXPRESS
