⠀
Triển vọng nào cho một triệu căn nhà ở xã hội tại Việt Nam?
Trong hai năm qua, tôi đã trực tiếp đến và nghiên cứu các mô hình nhà ở xã hội khá thành công của Singapore, Brunei, Thái Lan, New Zealand và nhận thấy đây là những tham khảo tốt cho Việt Nam.
Tác giả: Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Singapore đã phát triển trên một triệu căn nhà ở xã hội (public housing) với giá phù hợp, cung cấp cho hơn 80% dân số, và người dân sở hữu 90% tổng số căn hộ. Chính phủ Singapore định hình bức tranh tổng thể cho nhà ở xã hội bao gồm cả môi trường sinh thái nhằm tạo lập cộng đồng dân cư sống động, sáng tạo và phát triển bền vững. Mô hình doanh nghiệp nhà nước phát triển nhà ở xã hội ở Singapore được thiết lập từ năm 1960. Cơ quan chuyên trách duy nhất là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (MND). Đây là tổ chức chuyên biệt, chuyên nghiệp với quyền hạn và trách nhiệm toàn diện, rõ ràng. Vì vậy, nhà ở xã hội tại Singapore được gọi là nhà HDB.
HDB cũng là tổ chức cho người dân vay tiền mua nhà trả góp với lãi suất ưu đãi và hạn mức lên đến 85% tổng giá trị căn hộ. Ngoài ra, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền nhà.
Trong khi đó, nhà ở xã hội của Brunei được quản lý bởi Cục Phát triển Nhà ở (DHD). Còn nhà ở xã hội ở New Zealand dành cho người không thể thuê nhà ở tư nhân, và Chính phủ sẽ hỗ trợ trả 20% tiền thuê chênh lệch giữa giá thuê nhà theo thị trường và giá thuê nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội bao gồm nhà thuộc sở hữu Chính phủ và nhà thuộc sở hữu tư nhân.
Thái Lan cũng từng triển khai Đề án một triệu căn nhà ở xã hội. Từ năm 1973, Cơ quan Nhà ở Quốc gia (NHA) được thành lập để phối hợp với Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GHB) triển khai đề án này cho người già, người ốm yếu, vợ chồng trẻ và những người có thu nhập thấp đến trung bình.
GHB có 50 tỷ baht vốn cho vay. Mỗi khoản vay mua nhà ở xã hội không quá một triệu baht (700 triệu đồng). Những người thu nhập chỉ 25.000 baht/tháng có thể sở hữu nhà theo chương trình vay thế chấp và hàng tháng chỉ phải trả 3.600 baht. Người có thu nhập hơn 25.000 baht/tháng cũng được hưởng lợi từ đề án với mức lãi suất cố định 3% cho khoản vay một triệu baht trong ba năm đầu.
Song song với đề án này, Thái Lan cũng tập trung phát triển nhà ở vừa túi tiền thông qua doanh nghiệp tư nhân nhưng có sự tham gia của Chính phủ.
Trở lại với Đề án một triệu nhà ở xã hội của Việt Nam. Từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy, trước hết, cần tăng cường vai trò của Nhà nước trong việc cung cấp nhà ở xã hội theo hướng: Nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội để bán, cho thuê, nhất là nhà ở xã hội cho thuê mua; đồng thời Nhà nước cũng cần khuyến khích tối đa doanh nghiệp tư nhân xây nhà ở xã hội.
Hiện nay, để tạo quỹ nhà ở xã hội, Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp tư nhân thông qua ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng… Đây là hình thức hỗ trợ gián tiếp. Tuy nhiên, điều cần hơn cả là những hỗ trợ trực tiếp đến người dân. Nguồn lực dành để ưu đãi cho doanh nghiệp tư nhân có thể đủ để Nhà nước tạo lập một lượng lớn nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê theo mô hình New Zealand.
Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, các khoản hỗ trợ bao gồm tiền sử dụng đất (miễn), giảm 50% VAT, giảm 10% thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ lãi suất ngân hàng… vào khoảng 17-20%/tổng mức đầu tư dự án. Tỷ lệ này khá trùng hợp với mức New Zealand hỗ trợ người dân. Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20% thì với một dự án nhà ở xã hội có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, phần hỗ trợ của Nhà nước chiếm 200 tỷ. Với hơn 300 dự án đã hoàn thành, giả sử mức đầu tư trung bình mỗi dự án khoảng 500 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư khoảng 150.000 tỷ, tiền Nhà nước hỗ trợ khoảng 30.000 tỷ. Con số này có thể giúp tạo lập, hỗ trợ cho thuê nhà ở xã hội theo mô hình mới.
Ước tính chi phí tạo lập một căn nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ là từ 250 đến 500 triệu đồng. Với 30.000 tỷ, Nhà nước có thể xây 60.000-120.000 căn.
Một căn nhà ở xã hội 1-2 phòng ngủ hiện có giá thuê khoảng 5-7 triệu đồng/tháng. Nếu Nhà nước hỗ trợ 20% giá thuê thì tương đương một triệu đồng/căn/tháng. Mỗi năm là 12 triệu đồng/căn. Như vậy, hàng năm Nhà nước có thể hỗ trợ tiền thuê cho 2,5 triệu căn.
Nếu thuê mua trong 30 năm theo mô hình Brunei áp dụng thì số tiền hỗ trợ vào khoảng 360 triệu đồng/căn. 30.000 tỷ đồng có thể tạo lập quỹ nhà trên 83.000 căn.
Khoảng thời gian hỗ trợ cũng quyết định quỹ căn nhà ở xã hội cho thuê. Nước Đức trợ cấp tiền thuê nhà cho người có thu nhập thấp chỉ trong một thời gian nhất định, 12-20 năm cho nhà cải tạo và 20-40 năm với căn hộ xây mới. Sau thời hạn này, các căn hộ sẽ được cho thuê lại hoặc bán theo giá thị trường. Nhà nước chỉ trợ cấp để bù đắp khoảng cách giữa chi phí cấu thành một đơn vị nhà ở xã hội bình quân và giá bán nhà cho người có thu nhập thấp. Đây cũng là kinh nghiệm Việt Nam có thể học hỏi để vừa đảm bảo an sinh xã hội, vừa đảm bảo sử dụng hài hòa nguồn lực hỗ trợ.
Bên cạnh đó, theo Đề án, để đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030, cần khoảng 849.500 tỷ đồng chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa. Giả sử với số vốn như vậy, khoản hỗ trợ 20% tổng mức đầu tư khoảng 170.000 tỷ đồng. Với ước tính theo cách trên, Nhà nước có thể tạo lập được quỹ nhà xã hội lớn hơn rất nhiều. Đây cũng là cơ sở để đảm bảo tách bạch trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh theo đuổi lợi nhuận với trách nhiệm xã hội phải thực hiện trong dự án nhà ở xã hội, để hoạt động kinh doanh vận hành theo cơ chế thị trường.
Nhà nước chủ động trong việc tạo lập và sở hữu nhà ở xã hội sẽ là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở cho thuê theo cơ chế trên, tạo ra lực kéo, cùng các doanh nghiệp tư nhân làm nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua; từng bước giải quyết bài toán về chỗ ở bởi không phải ai thu nhập thấp cũng đáp ứng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội.
Tạo lập nhà ở xã hội cho thuê ở những vị trí phù hợp, đồng bộ, đầy đủ tiện ích sẽ thu hút người thu nhập thấp, người nghèo; luân chuyển được lực lượng lao động theo hợp đồng lao động ngắn hạn; phù hợp với xu thế việc ở đâu thuê nhà ở đó của giới trẻ; kịp thời hỗ trợ nhà ở cho nhóm người yếu thế nhất trong xã hội.
Hệ thống nhà ở được tạo dựng theo cách như vậy sẽ dễ đảm bảo chất lượng, hạn chế những rủi ro đã thấy tại nhiều chung cư mini tự phát, thiếu kiểm soát.
Cần đa dạng nguồn lực đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Có thể nghiên cứu, học hỏi mô hình Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) của Singapore, mô hình đối tác công tư (PPP) của Brunei, Thái Lan. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu việc vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các định chế tài chính quốc tế như WB, ADB…
Việc cung cấp nhà ở xã hội cần gắn với các dịch vụ, an sinh xã hội khác, nhất là việc làm. Vì có việc làm mới có thu nhập để trả tiền thuê, mua nhà. Có thể nghiên cứu thêm mô hình thuê, thuê mua nhà ở xã hội thông qua cách trừ vào tiền lương như ở Brunei.
Việt Nam chưa có cơ quan chuyên trách quản lý nhà ở xã hội mà đang giao cho Bộ Xây dựng. Để nâng cao hiệu quả, nên xem xét thành lập cơ quan chuyên trách để trao quyền toàn diện, giao trách nhiệm xứng tầm như mô hình HDB của Singapore, Kainga Ora của New Zealand.
Song song với nhà ở xã hội, cần thêm chính sách thu hút tư nhân xây nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) thông qua thủ tục hành chính, ưu đãi về vốn, lãi suất. Chỉ riêng nhà ở xã hội rất khó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình. Nhà vừa túi tiền cần sớm đóng vai trò chính trên thị trường nhà ở Việt Nam.
Khảo sát các mô hình quốc tế cho thấy, Nhà nước luôn tham gia trực diện vào việc cung cấp nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho thuê, song song với tạo điều kiện thực sự cho các doanh nghiệp tư nhân tham gia.
Vấn đề nhà ở xã hội nên được tiếp cận ở góc rộng hơn với tầm nhìn dài hạn để hoàn thành Đề án một triệu căn nhà ỏ xã hội và xa hơn là xây dựng thành công chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đến trung bình, gắn với sự phát triển kinh tế, xã hội và chính sách an sinh của quốc gia.
Theo VNEXPRESS
